Dégradation en cours de bail : à qui la faute et à qui la charge ?
Dans le cadre d’une location immobilière, les dégradations en cours de bail constituent une cause fréquente de désaccord entre propriétaire et locataire. Entre l’usure normale, la vétusté et les dégradations imputables au locataire, la frontière n’est pas toujours claire.
Découvrons quelles sont les règles juridiques applicables, comment identifier les responsabilités de chacun et quelles bonnes pratiques permettent d’éviter les litiges.
Qu’est-ce qu’une dégradation en cours de bail ?
Une dégradation correspond à une détérioration du logement (murs, sols, équipements, installations, etc.) survenue pendant la période d’occupation du locataire.
Elle peut résulter d’un accident, d’un défaut d’entretien ou simplement du passage du temps.
Exemples :
- Peinture défraîchie ou murs tachés
- Revêtements de sol abîmés
- Joints de salle de bain noircis
- Équipement ménager casser ou mal entretenu
Cependant, toutes les altérations ne sont pas de la responsabilité du locataire. La loi distingue soigneusement l’usure normale et la vétusté des vraies dégradations fautives.
Usure normale et vétusté : quelle différence ?
L’usure normale est inévitable : elle résulte d’une utilisation conforme du logement. Peintures ternies, sols légèrement griffés ou joints fatigués sont des signes du temps, à la charge du propriétaire bailleur.
La vétusté, elle, correspond au vieillissement naturel des équipements. Une chaudière en fin de cycle, des fenêtres anciennes ou une installation électrique dépassée relèvent du devoir d’entretien du bailleur, qui doit garantir un logement décent et fonctionnel.
Astuce propriétaire : pensez à établir une grille de vétusté jointe au bail pour clarifier la répartition des charges et éviter les malentendus.
Quand la dégradation relève du locataire
Les détériorations causées par un mauvais usage ou un défaut d’entretien quotidien sont imputables au locataire.
Exemples responsables :
- Trous importants dans les murs ou papiers peints arrachés
- Portes ou poignées endommagées
- Parquets brûlés ou tuiles cassées
- Moisissures dues à un manque de ventilation
Dans ces cas, le bailleur est fondé à retenir une partie du dépôt de garantie ou à exiger la remise en état du logement.
L’état des lieux : preuve essentielle en cas de litige
L’état des lieux d’entrée et de sortie est la clé pour établir les responsabilités. Plus il est détaillé et documenté (photos datées, remarques précises, signatures), plus il protège les deux parties.
En cas de désaccord, c’est cet état des lieux qui servira de base légale pour trancher.
Qui paie les réparations pendant le bail ?
Le locataire doit assurer :
- L’entretien courant et les réparations locatives (joints, vitres, poignées, nettoyage régulier)
- L’entretien des équipements mentionnés dans le bail (chauffe-eau, chaudière, aération)
Le propriétaire, de son côté, reste responsable :
- Des grosses réparations (toiture, plomberie, structure)
- Des travaux dus à la vétusté ou à la mise aux normes
- De tout ce qui compromet la décence du logement
Bon à savoir : les réparations locatives sont listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
En cas de désaccord entre bailleur et locataire
Si le dialogue direct échoue, il est conseillé de formaliser la demande par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ensuite, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter une médiation avant toute action judiciaire.
En dernier recours, le tribunal judiciaire tranchera.
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